사업성 보정계수는 분양수익을 기대하기 어려운 지역의 사업성을 높이기 위해 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 고려해 허용용적률을 최대 2배까지 높여주는 제도다.
서울시는 2024년 9월 '2030도시·주거환경정비기본계획' 개정으로 이 제도를 도입하고, 지난해부터 본격 시행했다.
사업성 보정계수는 지역 균형발전 측면에서 특히 효과가 두드러졌다. 현재까지 도시계획위원회 심의를 통과한 57개소 단지들은 평균 47세대의 일반분양이 늘어 조합원 분담금 경감 효과로 이어졌다.
이 중 95%에 달하는 54개소가 강북권(30개소)과 서남권(24개소)에 집중되며 지역 간 사업성 격차를 좁혀 정비사업의 강력한 동력이 되고 있다.
도봉구 방학신동아1단지(재건축)의 경우, 사업성 보정계수(2.0)를 적용받아 허용용적률 인센티브가 20%에서 40%로 확대됐다. 이에 따라 분양 가능한 세대수가 148세대(3,671→3,819세대) 늘어 조합원 1인당 약 3,800만 원의 분담금이 줄어들 것으로 추산된다.
다만 추정 분담금은 향후 사업 추진 과정에서 변동될 수 있다.
지난해 12월 지구단위계획 재정비를 완료한 노원구 상계(1·2단계), 중계, 중계2 택지개발지구 내 단지들의 재건축이 올해부터 본격 추진될 것으로 예상돼 올해는 사업성 보정계수 수혜 단지 수가 급증할 전망이다.
상계·중계·하계 일대는 1980년대 ‘주택 200만 가구 공급’ 정책으로 조성된 대규모 택지개발사업지로, 정비계획 수립 시 모든 단지에 사업성 보정계수 혜택이 적용될 예정이다.
한편 서울시는 올해 보정계수 산출의 기준이 되는 ‘2025년 평균 공시지가’를 재건축 약 804만 원, 재개발 약 630만 원으로 공고해 사업 예측 가능성을 높였다.
최진석 서울시 주택실장은 “정비 사각지대를 해소하기 위해 고심해 마련한 ‘사업성 보정계수’ 제도가 강북과 서남권 정비사업의 돌파구가 되고 있다”라며, “사업성 개선과 함께 정비사업 전 과정에 촘촘한 공정관리를 진행해 시민에게 적기에 주택이 공급될 수 있도록 모든 행정력을 집중하겠다”라고 말했다.
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