대상지는 2009년 중화 재정비촉진지구로 지정됐으나 2023년 해제돼 주거환경의 노후화가 지속되며 주민 불편이 이어졌다. 해당 지역은 이번 신속통합기획으로 재개발이 본격 추진되며, 사업 정상화의 전기를 마련하게 됐다.
대상지는 중랑천에 접해 서울장미축제가 열리는 수변공원과 가까울 뿐만 아니라, 중화역 등 대중교통 이용이 편리해 우수한 입지 여건을 지니고 있다.
특히 동부간선도로 지하화, 중랑천 일대 친수공간 조성, 생태하천 복원 등 향후 지역 전반에 큰 변화가 예상됨에 따라 시는 중랑천을 찾는 시민과 단지 주민이 함께 활용할 수 있는 시설 배치와 보행가로 정비에 중점을 뒀다.
이번 신속통합기획이 확정됨에 따라 대상지는 ‘중랑천 변 새로운 풍경을 만드는 수변 활력 주거단지’(면적 45,566㎡, 최고 35층, 1,280세대 규모)로 거듭난다.
시는 중랑천, 봉화산, 장미축제 등 지역 일대가 가진 자연·문화자원을 적극적으로 활용해 생활권의 중심 단지로 거듭날 수 있도록 ▲중랑천의 새로운 풍경을 만드는 수변 경관 ▲지역의 활력을 이끄는 주거단지 ▲주변 지역과 연계되는 보행 친화형 생활공간 ▲생활 기반시설 조성을 통한 편리한 정주 환경 조성 등 4가지 계획 원칙을 담았다.
먼저, 중랑천 및 봉화산 자락과 조화로운 수변 특화 단지를 계획했다. 중랑천~봉화산 능선 방향으로 동-서 통경축(폭 24m)을 계획해 수변으로 열린 경관 및 바람길을 만들고, 수변에서 바라보는 보행자 시점에서 입체적 경관을 형성할 수 있도록 다양한 주동 높이의 중첩을 통해 다채로운 수변 풍경을 연출한다.
중랑천 변에서 단지 내부로 높아지는 점층적 스카이라인 형성을 위해 수변 연접부는 중저층(18층 내외)으로 계획하고, 저층부 테라스 특화를 통해 수변 특화 경관을 형성한다. 단지 중앙에는 중랑천과 봉화산 조망이 가능한 고층(최고 35층 내외)의 조망 특화 랜드마크 주동을 계획해, 주변과의 조화 및 주민의 거주성을 동시에 고려했다.
둘째로, 지역 주민의 여가·문화·복지를 지원하는 지역 활성화 시설을 계획했다. 지역 주민의 생활가로로 활용되고 있는 장미제일시장 연접부(동일로 143길)에 근린생활시설과 지역 주민이 함께 활용할 수 있는 공공시설(공공기여)을 배치해 대상지가 지역 일대의 활력을 이끌도록 했다.
대상지 북서 측에 계획된 공공시설에는 고령화 사회에 대비한 데이케어센터(노인 주야간 보호센터)와 노인복지관을 조성하고, 중랑천과 장미제일시장을 찾는 시민의 편의를 돕기 위해 공영주차장(72면)을 계획해 지역과 함께 상생하는 단지로 개발한다.
특히 시는 공공성과 사업성의 균형 있는 개발을 위해 용도지역을 2단계 이상 상향(1종·2종(7)·2종→3종)하고, 사업성 보정계수(1.7)를 적용해 종전 재정비촉진지구 계획 대비 사업성을 대폭 향상시켜 사업의 추진 동력을 확보했다.
2009년 촉진계획에서는 용적률 235%(2종), 최고 25층으로 계획했으나 신속통합기획을 통해 용적률 300%(3종), 최고 35층으로 완화해 세대수가 900여 세대에서 1,280세대로 42% 이상 증가했다.
셋째로, 중화역에서 중랑천으로 가는 길(동일로 139길)에 어린이공원과 녹지 보행가로를 조성해 단절된 구도심과 수변을 연결하고, 신묵초등학교와 장미제일시장 등 지역 내 주요시설을 연결하는 남-북간 보행동선과 가로공간 특화계획을 수립해 주민의 생활 편의성을 높였다.
신묵초등학교와 이어지는 공공보행통로 계획으로 안전한 통학환경을 제공하고, 주변으로 주민공동시설(국공립어린이집, 다함께돌봄센터, 경로당, 작은 도서관 등)을 배치해 공동체 활동을 돕는다. 북측 동일로143길과 공공보행통로 접속부에는 시장지원센터와 열린 외부공간을 조성해 주민들 간 교류가 이루어지는 지역 활성화 거점이 조성될 수 있도록 계획했다.
마지막으로, 합리적인 기반시설 조성계획을 통해 토지이용 효율성을 높이고 편리한 생활환경을 제공한다. 기존 단지 중앙의 배꽃공원은 남측 어린이공원으로 통합 배치해 공동주택 획지를 효율적으로 활용하고, 주변 지역 일대에 다수의 개발사업이 동시에 진행됨에 따른 미래 교통량 증가를 고려해 불합리한 지역 교통체계를 개선했다.
토지이용 효율화를 고려해 공공시설(사회복지시설, 주차장)은 복합시설로 계획했다. 중랑천로와 동일로139길은 거주자우선주차를 없애고, 현재 2차선인 도로를 3~4차선으로 폭을 넓혀 원활한 차량 통행이 가능하도록 계획했다.
시는 신속통합기획이 확정된 중화동 309-39번지 일대의 정비계획이 빠르게 수립될 수 있도록 앞으로 적극 지원해 나갈 계획이다. 특히 ‘신속통합기획 절차 간소화’로 도시계획수권분과위원회, 사업시행계획 통합심의가 가능해지면서 사업 기간 단축 효과도 기대된다.
시는 신속한 사업이 추진될 수 있도록 신속통합기획 완료 후 2개월 이내에 주민공람을 하는 재개발 처리기한제를 적용해 내년 1분기 구역 지정을 목표로 정비계획 수립 절차를 진행 중이다.
한편, 이번 ‘중화동 309-39 일대 재개발’ 기획 확정으로 서울시 내 대상지 총 205개소 중 132개소(약 22만 9천 호)에 대한 기획이 마무리됐다.
132개소는 ▲정비계획 수립 중인 57개소 ▲정비구역 지정 47개소 ▲조합설립인가 23개소 ▲사업시행계획인가 등 5개소로, 후속 절차도 원활하게 진행되고 있다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 “주민들의 숙원 사업이 이번 신속통합기획의 지원을 통해 본격 추진될 수 있었다”라며, “중랑천 수변공간 개편 등 지역 일대 변화 속에서 중화동 309-39 일대가 수변 활력 단지로 재탄생해, 주민의 쾌적한 일상생활과 지역 활성화로 이어지길 기대한다”라고 말했다.
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